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郑贴侨律师对刑事辩护、民事代理、合同纠纷、侵权纠纷、物权纠纷、劳动争议、医疗纠纷、婚姻家庭纠纷案件具有娴熟的服务技能,尤其擅长刑事辩护、医疗纠纷、合同纠纷。对劳动仲裁、企业法律顾问、私人律师等非诉讼法律业务也有独到之处。本人做事脚踏实地,思路清晰,视野开阔。风格是实事求是,不浮夸。遭遇强权部门不亢不卑,能利用各种技巧与之周旋,碰到弱势群体敢于为其伸张正义!能抵制各种社会压力,所以往往能取得意想不到的效果。

签了认购书 能不能要求退定金?  

2017-12-25 10:07:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    长沙的房地产行业在年后特别热闹,政府也出台了限购政策。有人买不到想要的户型,还有人签了认购书却不想要买这套房了。

    最近笔者有几个朋友来求助,问的都是这样的问题:购房人在与开发商签订《商品房认购书》后,基于各种原因,不打算再购买该房产了(有的是想换其他户型)。这情况怎么办?已经交了的定金可以退吗?

    《担保法》第八十九条之规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”结合《合同法》的相关规定,如果双方自愿签订该认购书,都应当受该认购书内容的约束。

    签订认购书后,开发商提高购房门槛增加其他收费项目或认购的房屋被其他购房者买走,导致购房者无法签订商品房买卖合同的。这属于开发商的单方违约行为,依据《担保法》的相关规定,开发商应向购房者双倍返还定金。

    但是,双方在签订商品房认购书时,如果没有明确约定商品房的价格、面积、房型、楼层等商品房买卖合同中将涉及的具体条件和内容,而在签订购房合同时,双方又没有就前述条件达成一致,最后导致无法签订正式的商品房购房合同。这种情况属于双方没有达成一致意见,买卖双方均没有构成单方面违约。

    在这种情况下,房屋认购书就自然失效,开发商应该把定金退还给购房者。

  与前种情况不同,如果认购书明确约定了签订商品房买卖合同的条件和具体内容,购房者在签订认购书后却不同意签订购房合同的,购房者应承担违约责任,开发商则有权拒绝返还定金。

    同时,签订《商品房预售合同》时开发商不符合商品房预售条件、未取得《房地产预售许可证》的情况下,购房者可以要求退房。当然,定金也可以要求退。


以下列出相关法律规定:

《合同法》

    第三条 合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。

    第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

《担保法》

    第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 

    第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 

    第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

    第四条 出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

    第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

   (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

。。。。。。



彭娟 湖南为君律师事务所

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